Tuần trước ngồi lướt thread Reddit SEO có thằng bạn đăng bài khóc: 3 tháng bỏ 12 triệu mua backlink bất động sản toàn trang DA 70, 80, traffic tăng 40% mà lượng khách gọi hỏi mua nhà giảm hơn một nửa. Toàn người từ Hà Nội vào xem web bán căn hộ quận 9, nhấp vào rồi thoát ngay. Google không hiểu cái web này phục vụ khu vực nào cả.
Cái đó chính là cái bẫy mà 9/10 người làm SEO BĐS đang rơi vào. Họ cứ tin cái thần thoại DA cao là vạn năng, chạy phủ rộng hết báo lớn trang tổng hợp, quên mất cái cốt lõi của bất động sản: mọi thứ đều bắt nguồn từ địa lý. Không có ai mua nhà trên toàn quốc. Người ta mua nhà ở một quận, một phường, một con đường. Và Google cũng xếp hạng theo đúng logic đó.
Tại sao nhiều người đánh phủ rộng rồi chết đứng không hiểu tại sao
Không có ai nói sai rằng backlink từ trang uy tín tăng authority domain. Nhưng không ai nói rõ cho bạn nghe: với bất động sản, Google xếp hạng không chỉ dựa vào uy tín tổng thể. Nó xếp hạng dựa vào uy tín trong một khu vực địa lý cụ thể.
Bạn có 100 backlink từ VnExpress, Zing News, mọi thứ đều đẹp trên Ahrefs. Nhưng không có một cái link nào từ báo quận, blog môi giới địa phương, diễn đàn cư dân khu đó. Thì khi ai đó gõ “mua nhà quận 7”, Google sẽ đưa trang chỉ có 15 backlink nhưng toàn link nội địa lên trên bạn. Đã chứng minh hàng trăm lần rồi.
Nhớ thằng bạn cùng phòng tôi làm dự án ở Thủ Đức năm ngoái không. Thằng đó nghe theo agency bảo mua gói backlink phủ rộng 50 trang DR > 60. Ba tháng sau rank được từ khóa chung chung “đầu tư bất động sản” lên trang 1, nhưng không có một đơn hàng nào. Tất cả traffic đó là người học SEO, người viết báo, đối thủ xem nhau. Không có ai thực sự muốn mua nhà ở Thủ Đức.
Đây là cái sự thật không ai bán dịch vụ backlink bao giờ nói cho bạn nghe: 80% giá trị của backlink bất động sản không đến từ DA. Nó đến từ hai thứ: có cùng niche bất động sản không, và có tín hiệu liên quan đến khu vực bạn đang hoạt động không.
Bạn có thể cắm 100 biển quảng cáo lớn trên cao tốc toàn quốc. Nhưng người muốn mua nhà ở quận 2 sẽ không thấy chúng. Họ chỉ thấy biển treo trước cổng khu dân cư, trên tòa nhà quận, trên bảng tin của nhóm cư dân. Backlink cũng y hệt vậy.
Không phải chọn một hay loại bỏ cái còn lại. Có thứ tự ưu tiên
Nhiều người hỏi tôi: vậy là bỏ hết backlink phủ rộng, chỉ làm local thôi à? Không. Đừng đi cực đoan như mọi khi.
Câu chuyện không phải chọn A hay B. Câu chuyện là xây theo đúng tầng. Bạn không xây mái nhà trước rồi mới đổ nền. Cũng vậy với backlink.
Tầng 1, nền móng. 70% thời gian 6 tháng đầu. Chỉ làm backlink địa phương và cùng chủ đề. Bao gồm:
- Danh bạ doanh nghiệp quận, huyện
- Blog cá nhân của các môi giới hoạt động trong khu vực
- Diễn đàn nhóm cư dân, group mua bán nhà địa phương
- Trang tin quận, báo địa phương
- Các trang đánh giá dịch vụ nội địa
Những link này thường DA rất thấp, nhiều trang chỉ có DA 20, 30 thôi. Nhiều người nhìn vào lắc đầu đi luôn. Nhưng đây là những link làm Google hiểu: cái website này hoạt động ở đây. Người ở đây biết đến nó. Người ở đây liên kết đến nó.
Khi đã có đủ 30-40 link loại này, profile của bạn đã có nền. Không bị đổ nữa. Bây giờ bạn mới được phép đi phủ rộng.
Tầng 2, tăng uy tín. 30% thời gian, chỉ làm sau khi nền đã vững. Lúc này bạn mới đi lấy link từ báo lớn, trang tin tổng hợp, guest post trên blog ngành lớn. Những link này không giúp bạn rank từ khóa địa phương trực tiếp. Chúng giúp Google tin rằng bạn không phải là một web lậu chỉ hoạt động trong một con hẻm. Chúng làm nền tảng đã có trở nên mạnh hơn.
Làm ngược lại. Xây tầng 2 trước tầng 1. Đó chính là xây nhà trên cát. Được một lúc sẽ lăn xuống.
Những myth về backlink bất động sản mọi người vẫn tin đến chết
Đọc hết 17 bài top Google về chủ đề này, tôi thấy toàn người ta nhắc lại 3 cái lỗi chết người, không ai dám nói thẳng:
Myth 1: Guest post là phương pháp hiệu quả nhất
Guest post không xấu. Guest post mua hàng loạt trên các trang bán link dưới vỏ bọc guest post thì xấu chết người. Hiện tại 90% các trang nhận guest post bất động sản trên thị trường đều thuộc mạng link. Google đã biết danh sách chúng từ 2 năm rồi. Bạn mua link ở đó, không những không có giá trị, còn để dấu vết rất dễ bị phạt.
Nếu muốn làm guest post, chỉ viết cho những trang thực sự có traffic thực, có người đọc. Đừng nhìn DA. Nhìn số bình luận, nhìn tần suất cập nhật nội dung. Nếu toàn bài guest post không có bình luận nào, chạy thật xa.
Myth 2: Xây dựng PBN là an toàn nếu làm kỹ
Không. Không có PBN nào an toàn mãi mãi. Với ngành bất động sản cạnh tranh như hiện nay, đối thủ chỉ cần gửi báo cáo 3 link PBN của bạn lên Google là bạn mất top trong 2 tuần. Đừng chơi. Giá cơ hội quá lớn. Thà có 20 link thật yếu còn hơn 10 link PBN mạnh hôm nay mất hết ngày mai.
Myth 3: Anchor text phải đúng tỷ lệ phần trăm cứng nhắc
Mọi người cứ nhắc đi nhắc lại 40% brand, 30% naked, 30% từ khóa. Nghe chuẩn chỉ như sách giáo khoa. Tôi đã check profile backlink của 12 trang top 1 từ khóa địa phương toàn miền Nam. Không cái nào đúng tỷ lệ đó cả.
Cái quan trọng không phải tỷ lệ. Cái quan trọng là anchor text đó xuất hiện trong nội dung tự nhiên hay không. Nếu một trang tin quận viết “theo số liệu từ công ty ABC giá nhà quý này tăng 7%”, rồi link về bạn. Dù anchor text là “công ty ABC” hay “giá nhà quý này” đều tốt cả. Nếu bạn đặt anchor text chính xác 10 lần liên tiếp trong bài guest post viết vớ vẩn, thì dù tỷ lệ có đẹp đến đâu cũng bị Penguin ăn thịt.
3 việc bạn có thể làm ngay hôm nay
Không cần chiến lược 6 tháng. Không cần bỏ ra hàng chục triệu. Đi làm 3 việc này trước:
- Mở Google Search Console, vào mục Liên kết. Lọc ra tất cả các domain đang trỏ về bạn. Đánh dấu tất cả domain không liên quan đến bất động sản, không liên quan đến khu vực bạn hoạt động. Nếu thấy hàng loạt domain lạ, spam, tạo file disavow. Kiểm tra lại việc này mỗi tháng một lần. Không cần công cụ trả phí, Search Console là đủ cho 90% trường hợp.
- Liệt kê ra 20 trang địa phương trong khu vực bạn làm việc: báo quận, blog môi giới, nhóm cư dân. Gửi mail cho từng người một. Không đề nghị mua link. Nói rằng bạn có số liệu giá nhà quý vừa cập nhật, họ có thể trích dẫn tự do miễn là kèm link nguồn. 9/10 người sẽ đồng ý. Đây là backlink tốt nhất bạn có thể lấy được hiện nay.
- Check profile backlink của 3 đối thủ đang đứng top 1 từ khóa bạn muốn. Không xem DA. Xem họ đang có link từ trang nào. 80% những trang đó bạn cũng có thể lấy được link. Không cần phát minh lại bánh xe.
Cuối cùng thì chiến lược backlink nào cũng giống mua nhà. Người giỏi không mua cái đẹp nhất trên giấy tờ. Họ mua cái nằm đúng vị trí. Backlink cũng vậy. Không phải cái DA cao nhất là tốt. Là cái nằm đúng khu vực mà bạn đang đứng.
Nếu bạn vẫn đang băn khoăn, có thể đọc thêm hướng dẫn chính thức của Google về xây dựng liên kết tự nhiên, họ nói cùng một điều từ 10 năm nay rồi. Chỉ là không ai muốn nghe vì nó quá đơn giản, quá không có lý do để bán dịch vụ giá cao.
Leave a Reply