Tuần trước ngồi lướt thread Reddit SEO có thằng bạn đăng bài khóc: 3 tháng bỏ 12 triệu mua backlink bất động sản toàn trang DA 70, 80, traffic tăng 40% mà lượng khách gọi hỏi mua nhà giảm hơn một nửa. Toàn người từ Hà Nội vào xem web bán căn hộ quận 9, nhấp vào rồi thoát ngay. Google không hiểu cái web này phục vụ khu vực nào cả.

Cái đó chính là cái bẫy mà 9/10 người làm SEO BĐS đang rơi vào. Họ cứ tin cái thần thoại DA cao là vạn năng, chạy phủ rộng hết báo lớn trang tổng hợp, quên mất cái cốt lõi của bất động sản: mọi thứ đều bắt nguồn từ địa lý. Không có ai mua nhà trên toàn quốc. Người ta mua nhà ở một quận, một phường, một con đường. Và Google cũng xếp hạng theo đúng logic đó.

Tại sao nhiều người đánh phủ rộng rồi chết đứng không hiểu tại sao

Không có ai nói sai rằng backlink từ trang uy tín tăng authority domain. Nhưng không ai nói rõ cho bạn nghe: với bất động sản, Google xếp hạng không chỉ dựa vào uy tín tổng thể. Nó xếp hạng dựa vào uy tín trong một khu vực địa lý cụ thể.

Bạn có 100 backlink từ VnExpress, Zing News, mọi thứ đều đẹp trên Ahrefs. Nhưng không có một cái link nào từ báo quận, blog môi giới địa phương, diễn đàn cư dân khu đó. Thì khi ai đó gõ “mua nhà quận 7”, Google sẽ đưa trang chỉ có 15 backlink nhưng toàn link nội địa lên trên bạn. Đã chứng minh hàng trăm lần rồi.

Nhớ thằng bạn cùng phòng tôi làm dự án ở Thủ Đức năm ngoái không. Thằng đó nghe theo agency bảo mua gói backlink phủ rộng 50 trang DR > 60. Ba tháng sau rank được từ khóa chung chung “đầu tư bất động sản” lên trang 1, nhưng không có một đơn hàng nào. Tất cả traffic đó là người học SEO, người viết báo, đối thủ xem nhau. Không có ai thực sự muốn mua nhà ở Thủ Đức.

Đây là cái sự thật không ai bán dịch vụ backlink bao giờ nói cho bạn nghe: 80% giá trị của backlink bất động sản không đến từ DA. Nó đến từ hai thứ: có cùng niche bất động sản không, và có tín hiệu liên quan đến khu vực bạn đang hoạt động không.

Bạn có thể cắm 100 biển quảng cáo lớn trên cao tốc toàn quốc. Nhưng người muốn mua nhà ở quận 2 sẽ không thấy chúng. Họ chỉ thấy biển treo trước cổng khu dân cư, trên tòa nhà quận, trên bảng tin của nhóm cư dân. Backlink cũng y hệt vậy.

Không phải chọn một hay loại bỏ cái còn lại. Có thứ tự ưu tiên

Nhiều người hỏi tôi: vậy là bỏ hết backlink phủ rộng, chỉ làm local thôi à? Không. Đừng đi cực đoan như mọi khi.

Câu chuyện không phải chọn A hay B. Câu chuyện là xây theo đúng tầng. Bạn không xây mái nhà trước rồi mới đổ nền. Cũng vậy với backlink.

Tầng 1, nền móng. 70% thời gian 6 tháng đầu. Chỉ làm backlink địa phương và cùng chủ đề. Bao gồm:

• Danh bạ doanh nghiệp quận, huyện
• Blog cá nhân của các môi giới hoạt động trong khu vực
• Diễn đàn nhóm cư dân, group mua bán nhà địa phương
• Trang tin quận, báo địa phương
• Các trang đánh giá dịch vụ nội địa

Những link này thường DA rất thấp, nhiều trang chỉ có DA 20, 30 thôi. Nhiều người nhìn vào lắc đầu đi luôn. Nhưng đây là những link làm Google hiểu: cái website này hoạt động ở đây. Người ở đây biết đến nó. Người ở đây liên kết đến nó.

Khi đã có đủ 30-40 link loại này, profile của bạn đã có nền. Không bị đổ nữa. Bây giờ bạn mới được phép đi phủ rộng.

Tầng 2, tăng uy tín. 30% thời gian, chỉ làm sau khi nền đã vững. Lúc này bạn mới đi lấy link từ báo lớn, trang tin tổng hợp, guest post trên blog ngành lớn. Những link này không giúp bạn rank từ khóa địa phương trực tiếp. Chúng giúp Google tin rằng bạn không phải là một web lậu chỉ hoạt động trong một con hẻm. Chúng làm nền tảng đã có trở nên mạnh hơn.

Làm ngược lại. Xây tầng 2 trước tầng 1. Đó chính là xây nhà trên cát. Được một lúc sẽ lăn xuống.

Những myth về backlink bất động sản mọi người vẫn tin đến chết

Đọc hết 17 bài top Google về chủ đề này, tôi thấy toàn người ta nhắc lại 3 cái lỗi chết người, không ai dám nói thẳng:

Myth 1: Guest post là phương pháp hiệu quả nhất

Guest post không xấu. Guest post mua hàng loạt trên các trang bán link dưới vỏ bọc guest post thì xấu chết người. Hiện tại 90% các trang nhận guest post bất động sản trên thị trường đều thuộc mạng link. Google đã biết danh sách chúng từ 2 năm rồi. Bạn mua link ở đó, không những không có giá trị, còn để dấu vết rất dễ bị phạt.

Nếu muốn làm guest post, chỉ viết cho những trang thực sự có traffic thực, có người đọc. Đừng nhìn DA. Nhìn số bình luận, nhìn tần suất cập nhật nội dung. Nếu toàn bài guest post không có bình luận nào, chạy thật xa.

Myth 2: Xây dựng PBN là an toàn nếu làm kỹ

Không. Không có PBN nào an toàn mãi mãi. Với ngành bất động sản cạnh tranh như hiện nay, đối thủ chỉ cần gửi báo cáo 3 link PBN của bạn lên Google là bạn mất top trong 2 tuần. Đừng chơi. Giá cơ hội quá lớn. Thà có 20 link thật yếu còn hơn 10 link PBN mạnh hôm nay mất hết ngày mai.

Myth 3: Anchor text phải đúng tỷ lệ phần trăm cứng nhắc

Mọi người cứ nhắc đi nhắc lại 40% brand, 30% naked, 30% từ khóa. Nghe chuẩn chỉ như sách giáo khoa. Tôi đã check profile backlink của 12 trang top 1 từ khóa địa phương toàn miền Nam. Không cái nào đúng tỷ lệ đó cả.

Cái quan trọng không phải tỷ lệ. Cái quan trọng là anchor text đó xuất hiện trong nội dung tự nhiên hay không. Nếu một trang tin quận viết “theo số liệu từ công ty ABC giá nhà quý này tăng 7%”, rồi link về bạn. Dù anchor text là “công ty ABC” hay “giá nhà quý này” đều tốt cả. Nếu bạn đặt anchor text chính xác 10 lần liên tiếp trong bài guest post viết vớ vẩn, thì dù tỷ lệ có đẹp đến đâu cũng bị Penguin ăn thịt.

3 việc bạn có thể làm ngay hôm nay

Không cần chiến lược 6 tháng. Không cần bỏ ra hàng chục triệu. Đi làm 3 việc này trước:

1. Mở Google Search Console, vào mục Liên kết. Lọc ra tất cả các domain đang trỏ về bạn. Đánh dấu tất cả domain không liên quan đến bất động sản, không liên quan đến khu vực bạn hoạt động. Nếu thấy hàng loạt domain lạ, spam, tạo file disavow. Kiểm tra lại việc này mỗi tháng một lần. Không cần công cụ trả phí, Search Console là đủ cho 90% trường hợp.
2. Liệt kê ra 20 trang địa phương trong khu vực bạn làm việc: báo quận, blog môi giới, nhóm cư dân. Gửi mail cho từng người một. Không đề nghị mua link. Nói rằng bạn có số liệu giá nhà quý vừa cập nhật, họ có thể trích dẫn tự do miễn là kèm link nguồn. 9/10 người sẽ đồng ý. Đây là backlink tốt nhất bạn có thể lấy được hiện nay.
3. Check profile backlink của 3 đối thủ đang đứng top 1 từ khóa bạn muốn. Không xem DA. Xem họ đang có link từ trang nào. 80% những trang đó bạn cũng có thể lấy được link. Không cần phát minh lại bánh xe.

Cuối cùng thì chiến lược backlink nào cũng giống mua nhà. Người giỏi không mua cái đẹp nhất trên giấy tờ. Họ mua cái nằm đúng vị trí. Backlink cũng vậy. Không phải cái DA cao nhất là tốt. Là cái nằm đúng khu vực mà bạn đang đứng.

Nếu bạn vẫn đang băn khoăn, có thể đọc thêm hướng dẫn chính thức của Google về xây dựng liên kết tự nhiên, họ nói cùng một điều từ 10 năm nay rồi. Chỉ là không ai muốn nghe vì nó quá đơn giản, quá không có lý do để bán dịch vụ giá cao.

Backlink vs referring domain, nhìn sai chỉ số là lệch cả chiến lược

Hôm qua mở Ahrefs lên, mắt lóa. Số backlink rớt 32% trong 7 ngày. Còn referring domain lại tăng 18%. Bạn đứng đó nhìn dashboard 5 phút, nghĩ mình bị hack, bị Google phạt, thuật toán đổi rồi chết hết công sức 6 tháng.

Đây không phải chuyện của riêng ai. 9 trên 10 người làm SEO lần đầu gặp cái hiện tượng này đều hoảng loạn. Bởi vì gần như không ai thực sự hiểu đúng backlink vs referring domain. Người ta nhớ định nghĩa một lần khi đọc bài đầu đời về SEO, rồi sau đó mãi mãi nhìn hai chỉ số này như hai cái đồng hồ phải chạy cùng chiều.

Không. Chúng không bao giờ là một cặp. Chúng đo hai thứ hoàn toàn khác nhau. Và nhìn sai chúng bạn sẽ phá hủy cả chiến lược mà không hề hay biết.

Backlink vs referring domain: không phải sinh đôi, là hai thứ đo hoàn toàn khác

Đây là ví dụ tôi dùng để giải thích cho tất cả khách hàng mới, không bao giờ ai hiểu lầm nữa sau đó.

Bạn đang chạy bầu cử. Mỗi phiếu bỏ vào thùng là một backlink. Mỗi người đi bỏ phiếu là một referring domain.

Người ta có thể bỏ 1 phiếu. Cũng có thể bỏ 100 phiếu. Cũng có thể cả làng 100 người mỗi người bỏ 1 phiếu.

Nếu một người bỏ 100 phiếu: bạn có 100 backlink, 1 referring domain.

Nếu 100 người mỗi người bỏ 1 phiếu: bạn có 100 backlink, 100 referring domain.

Cả hai trường hợp tổng số phiếu bằng nhau. Nhưng giá trị bầu cử khác trời đất.

Đây cũng chính là điểm mà 90% bài viết trên Google không nói cho bạn nghe. Họ chỉ viết định nghĩa khô khan. Họ không nói rằng: thuật toán Google không đếm phiếu trước hết. Nó đếm số người đã quyết định bỏ phiếu cho bạn trước.

Ahrefs cũng đã giải thích rõ cái khác biệt này rất lâu, nhưng hầu hết mọi người chỉ lướt qua bảng chỉ số rồi tắt tab đi. Đây là bài gốc họ viết năm 2019, đến bây giờ vẫn đúng 100%.

Tại sao backlink giảm mạnh mà referring domain lại tăng?

Hồi tuần trước bạn tôi chạy sang nhà tôi, mặt tái mét. Mở dashboard ra, backlink rớt 30% trong 14 ngày. Còn referring domain lại tăng 15%. Nó cứ lặp đi lặp lại “bị phạt rồi chắc chết rồi”.

Tôi nói ngồi xuống uống nước. Kể chuyện gì xảy ra tháng trước.

Thì ra, trang báo địa phương nó từng có hợp đồng quảng cáo, đã gắn link của nó vào 50 bài khác nhau trên trang đó. Tháng trước trang báo đổi chủ, xóa hẳn toàn bộ link ngoài cũ. Nên nó mất 50 backlink chỉ trong một đêm.

Cùng lúc đó, chiến dịch guest post nhỏ nó chạy ra kết quả: 15 blog nhỏ khác nhau, mỗi blog gắn 1 link về nó.

Tính toán đơn giản thôi: Trước đó 100 backlink, 20 domain. Sau khi mất 50 link từ 1 domain, cộng thêm 15 link từ 15 domain mới. Tổng backlink còn 65. Tổng referring domain là 34.

Backlink giảm 35%. Referring domain tăng 70%.

Không có ma. Không có phạt. Không có thuật toán bí ẩn. Chỉ là bạn đang nhìn sai cái gì đang được đếm thôi.

Bạn không bị mất uy tín. Bạn vừa đổi từ có một người bạn cho mượn 50 cuốn sách, sang có 15 người quen mới mỗi người cho mượn một cuốn. Số sách giảm. Số người tin bạn lại tăng.

Và đừng nghe ai nói đây là chuyện xấu. 9 trường hợp trên 10, đây là thay đổi cực kỳ tốt cho link profile của bạn.

Cái bẫy chết người mà 80% người làm SEO đã rơi vào

Tôi có khách năm 2021, làm trang bán thiết bị thể thao. Lúc đó nó tự hào hết mức với tôi: có 6200 backlink. Tất cả từ một trang tin thể thao lớn. Nó trả tiền cho quản trị viên trang đó gắn link vào chân trang toàn bộ website.

Nó nói với tôi: thằng nào cũng chạy theo hàng trăm domain rác. Tao có một domain DR 80, 6 ngàn link. Đánh bại hết bọn chúng.

Tôi nói với nó: bạn đang đặt toàn bộ 6 ngàn quả trứng vào đúng một cái giỏ. Và cái giỏ này không thuộc về bạn.

Nó cười.

3 tháng sau. Trang tin thể thao đó bị Google đánh dấu spam, toàn bộ link từ domain đó bị loại bỏ hoàn toàn khỏi chỉ số. Số backlink của khách tôi rớt từ 6700 xuống còn 412. Ranking Top 1 của nó biến mất trong 3 ngày.

Nó mất 18 tháng xây dựng. Mất hết chỉ trong 72 tiếng.

Đây không phải chuyện hiếm. Đây là cái chết phổ biến nhất của các website đang đứng top. Người ta xây một tòa nhà toàn bộ trên một cột trụ duy nhất. Rồi bất ngờ khi cột trụ đó gãy.

Ngược lại. Tôi có một người bạn làm trang nấu ăn. Hiện tại nó có 2100 backlink. Từ 1870 referring domain khác nhau. Trung bình mỗi domain chỉ cho nó 1.1 link.

Mỗi tháng có khoảng 10-15 domain nhỏ chết, gỡ link. Tổng backlink nó luôn dao động lên xuống 3-5%. Nhưng số referring domain luôn tăng đều. Ranking nó không bao giờ rơi mạnh. Dù thuật toán Google cập nhật bao nhiêu lần đi nữa.

Đó là bảo hiểm. Đó là cái mà không ai nói cho bạn khi họ dạy bạn chạy theo số backlink.

Nofollow, follow: chúng được tính như thế nào vào hai chỉ số này?

Một câu hỏi không ai trả lời đúng trên các group facebook.

Cả nofollow lẫn follow đều được tính là backlink. Cả hai cũng đều được tính vào referring domain.

Khác biệt duy nhất: follow truyền link juice. Nofollow thì không.

Nhưng đừng vội bỏ qua nofollow.

Nếu bạn có 100 nofollow link từ 100 domain uy tín khác nhau: bệnh viện, trường đại học, báo lớn. Bạn sẽ không nhận được link juice trực tiếp. Nhưng Google sẽ thấy rằng 100 tổ chức khác nhau đã quyết định nhắc đến bạn.

Và tín hiệu đó mạnh hơn 100 follow link từ 100 blog spam DR 10.

Tôi từng thấy một trang về sức khỏe, toàn bộ backlink 70% là nofollow. Tất cả từ các tổ chức y tế công cộng. Nó đứng top 1 gần như mọi từ khóa ngành. Không ai hiểu tại sao. Mọi người cứ nói thuật toán bí ẩn. Không. Thuật toán chỉ nhìn vào số referring domain chất lượng. Mà nó có rất nhiều.

Nếu link profile của bạn toàn follow, không có nofollow nào. Đó không phải tốt. Đó là tín hiệu giả tạo cực kỳ rõ ràng. Người thật không chỉ nhận link follow. Người thật bị mọi người nhắc đến đủ mọi loại link.

Vậy cuối cùng thì nên chạy theo chỉ số nào?

Không phải backlink. Không phải referring domain.

Bạn chạy theo sự cân bằng.

Quy tắc tôi dùng gần 10 năm nay, chưa bao giờ thất bại:

• Đầu tiên, trước hết và trên hết: tăng số referring domain chất lượng. Đây là chỉ số đáng tin cậy nhất về sức mạnh dài hạn của website bạn.
• Không bao giờ để một referring domain nào chiếm hơn 10% tổng số backlink của bạn. Nếu có, bạn đang có rủi ro. Đừng đợi đến khi nó xảy ra.
• Sau khi đã có domain mới, hoàn toàn có thể cố gắng nhận thêm 2-3 link nữa từ cùng domain đó. Một domain uy tín cho bạn 5 link vẫn tốt hơn 5 domain rác mỗi domain 1 link.
• Đừng bao giờ vui mừng chỉ vì thấy số backlink tăng. Hãy mở ngay bảng phân bổ theo domain. Xem số link đó đến từ bao nhiêu nguồn.
• Nếu bạn phải chọn một: 10 backlink từ 10 domain khác nhau luôn tốt hơn 100 backlink từ 1 domain.

Và cuối cùng. Đừng nhìn vào đồ thị mỗi ngày. Đừng hoảng loạn khi backlink giảm 5% trong một tuần. Hãy nhìn xu hướng referring domain trong 3 tháng. Đó là thứ sẽ quyết định bạn đứng ở đâu sau một năm.

Bây giờ hãy mở tool backlink của bạn lên.

Xem danh sách referring domain. Sắp xếp theo số lượng backlink mỗi domain.

Nếu bạn thấy một domain nào đó đứng đầu, chiếm hơn 15% tổng backlink. Bây giờ bạn đã biết mình có vấn đề gì.

Nếu bạn thấy backlink giảm 20% nhưng referring domain vẫn tăng đều. Đừng hoảng. Bạn đang làm đúng. Bạn đang dỡ trứng ra khỏi cái giỏ duy nhất.

Không ai thắng SEO bằng cách chạy theo con số to nhất. Người thắng là người hiểu đúng mỗi con số đó đo cái gì.